Le prêt construction, un financement qui suit votre chantier
Financer un terrain puis la construction d'une maison ne fonctionne pas comme un achat classique : les fonds se débloquent par tranches, des intérêts intercalaires courent pendant les travaux, et le calendrier doit s'articuler avec la vente éventuelle de votre logement actuel. Voici comment ça marche, et comment bien le négocier.
Un seul prêt, deux objets : le terrain et la maison
La plupart des banques financent l'opération avec un prêt unique couvrant l'achat du terrain et le coût de la construction (contrat de construction, taxes, raccordements, garanties). Le terrain est payé au notaire dès l'acte ; la partie construction est ensuite versée par tranches, sur appels de fonds du constructeur, au fil de l'avancement du chantier.
Le déblocage des fonds en CCMI : des plafonds fixés par la loi
Si vous construisez avec un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), le cadre le plus protecteur, les appels de fonds du constructeur sont plafonnés par la réglementation :
- 15 % du prix à l'ouverture du chantier
- 25 % à l'achèvement des fondations
- 40 % à l'achèvement des murs
- 60 % à la mise hors d'eau (toiture posée)
- 75 % hors d'air (menuiseries et cloisons)
- 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement
- le solde de 5 % à la réception, ou consigné en cas de réserves
La banque verse directement le constructeur à chaque étape validée. Exigez la garantie de livraison à prix et délais convenus, obligatoire en CCMI : elle vous protège si le constructeur défaille en cours de chantier.
Les intérêts intercalaires, le coût caché de la période de chantier
Tant que la maison n'est pas livrée, vous ne remboursez pas le capital : vous payez chaque mois les intérêts sur les sommes déjà débloquées. Ces intérêts intercalaires s'ajoutent à votre loyer ou à votre mensualité actuelle pendant toute la durée des travaux. Deux leviers pour alléger la période : négocier un différé total ou partiel, et calibrer le rythme de déblocage. C'est un point que nous chiffrons systématiquement dans le plan de financement.
Construire en vendant son logement actuel
Beaucoup de projets de construction se financent par la vente du logement actuel. Tout se joue alors sur le calendrier :
- La vente se signe avant l'achat du terrain : le produit de la vente devient l'apport, une location temporaire couvre la durée du chantier. C'est le montage le plus simple et le moins coûteux.
- Le terrain doit être acheté avant la vente : un prêt relais fait la jonction, remboursé au moment de la vente. Plus souple sur le calendrier, mais plus coûteux et conditionné à une estimation prudente du bien.
Dans les deux cas, la banque voudra sécuriser la chaîne : compromis de vente signé, estimation du bien, capital restant dû de l'ancien prêt. Notre rôle est de présenter cette articulation de façon solide pour obtenir l'accord au meilleur taux.
Étude gratuite, honoraires au succès : Paseo Courtage est rémunéré par la banque retenue, et les honoraires (2 290 € pour un dossier construction) ne sont dus qu'en cas d'obtention du prêt. La liste des pièces spécifiques au projet construction (permis de construire, CCMI, garanties) est détaillée sur la page pièces justificatives.
Les pièces spécifiques d'un dossier construction
En plus des justificatifs habituels (revenus, comptes, identité) : compromis ou promesse sur le terrain, contrat de construction ou devis détaillés, plans, permis de construire (ou récépissé de dépôt), attestation de garantie de livraison, assurance dommages-ouvrage, et si un bien est vendu en parallèle, le compromis de vente et le tableau d'amortissement du prêt en cours.
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