Prêt relais : acheter avant d'avoir vendu
Vous avez trouvé le bien suivant avant d'avoir vendu l'actuel : le prêt relais fait le pont. Bien utilisé, c'est un outil efficace ; mal calibré, c'est la principale source de dossiers en difficulté. Voici comment il fonctionne réellement, et quand l'éviter.
Le principe, en clair
La banque vous avance une partie de la valeur de votre bien en vente, le temps qu'il se vende : en général 50 à 70 % de sa valeur estimée (jusqu'à 80 % avec un compromis déjà signé), déduction faite du capital restant dû si un crédit court encore dessus. Durée : 12 mois, renouvelables une fois, soit 24 mois maximum. Pendant cette période, vous ne remboursez que les intérêts du relais (franchise partielle), voire rien du tout (franchise totale, les intérêts s'ajoutent alors au capital). La vente solde le relais ; le prêt classique souscrit en parallèle finance le reste du nouvel achat.
Exemple chiffré
| Élément | Montant |
|---|---|
| Bien en vente (estimation prudente) | 380 000 € |
| Capital restant dû sur son crédit | 120 000 € |
| Relais accordé (65 % de 380 000 − 120 000) | 127 000 € |
| Nouvel achat (tout compris) | 420 000 € |
| Prêt classique complémentaire | environ 290 000 €, ajusté à la vente |
Point technique qui change tout depuis 2023 : le relais n'entre pas dans le calcul du taux d'effort (la règle des 35 %) dès lors que sa quotité ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien en vente. C'est ce qui rend l'opération finançable pour la plupart des ménages déjà propriétaires.
Ce que ça coûte, et ce qui peut mal tourner
- Le taux du relais est proche des taux classiques du moment, parfois légèrement au-dessus ; sur 12 à 18 mois, le coût reste contenu si la vente aboutit vite.
- Le vrai risque est l'invendu : au bout de 24 mois, si le bien n'est pas vendu, la banque peut exiger le remboursement, ce qui force une baisse de prix précipitée. La protection : partir d'une estimation prudente (pas celle qui fait plaisir) et d'un bien réellement en état d'être vendu.
- Le relais « sec » (sans prêt complémentaire) est plus difficile à obtenir : peu de banques en font, et à des conditions moins bonnes.
Les alternatives à considérer d'abord
Vendre d'abord, en négociant une vente longue (acte différé de 4 à 6 mois) ou un passage en location courte : vous achetez ensuite avec un dossier limpide et un apport réel, sans pression de calendrier. C'est souvent le bon choix quand le marché local est lent, ou quand le nouveau projet est une construction, dont le calendrier long absorbe le délai de vente. L'achat avec condition suspensive de vente de votre bien est une troisième voie, si le vendeur l'accepte.
Relais ou vente d'abord ? La réponse dépend de votre marché local, de votre bien et de votre calendrier. Envoyez les deux ou trois chiffres clés via le formulaire de devis : premier retour sous 24 h ouvrées avec le montage le plus sûr, gratuitement et sans engagement, les honoraires ne sont dus que si le prêt est obtenu.
Sources : normes d'octroi du Haut Conseil de stabilité financière (traitement des prêts relais, ajustement de juin 2023) · pratiques constatées auprès des établissements de crédit, juillet 2026. Montants indicatifs, hors offre de prêt.
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